Kupując nieruchomość, skupiamy się zazwyczaj przede wszystkim na cenie, stanie nieruchomości czy lokalizacji. Tymczasem jednym z najważniejszych źródeł informacji o nieruchomości, często pomijanym, jest jej księga wieczysta, w tym dział III, w którym ujawniane są ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz roszczenia osób trzecich.
Czym są ograniczone prawa rzeczowe
Kodeks cywilny wyróżnia kilka kategorii ograniczonych praw rzeczowych:
- użytkowanie – prawo do używania rzeczy i pobierania jej pożytków,
- służebności – gruntowe, osobiste oraz służebność przesyłu,
- zastaw – zabezpieczenie rzeczowe na rzeczach ruchomych lub prawach,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- hipoteka – ujawniana w dziale IV księgi wieczystej.
Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości i osób planujących inwestycje największe znaczenie praktyczne mają służebności.
Rodzaje służebności
- służebność gruntowa – obciąża jedną nieruchomość (służebną) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (władnącej), np. prawo przejazdu czy przechodu przez nieruchomość;
- służebność osobista – ustanawiana na rzecz konkretnej, oznaczonej osoby fizycznej (najczęściej służebność mieszkania), wygasa co do zasady najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej.
- służebność przesyłu – na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (gazownia, wodociągi, operator sieci energetycznej), związana z urządzeniami przesyłowymi posadowionymi na nieruchomości.
Dlaczego warto sprawdzić księgę wieczystą?
Wpis w dziale III księgi wieczystej może istotnie wpływać na:
- możliwość zabudowy lub swobodnego zagospodarowania działki,
- wartość rynkową nieruchomości,
- możliwość uzyskania kredytu hipotecznego,
- realne, praktyczne korzystanie z nieruchomości (np. gdy sąsiad ma prawo przejazdu przez środek działki).
Zdarza się, że wpis pochodzi sprzed kilkudziesięciu lat, dotyczy stanu faktycznego, który dawno przestał istnieć (np. droga konieczna przestała być potrzebna po wybudowaniu innego dojazdu), a mimo to formalnie nadal obciąża nieruchomość, bo nikt nie zadbał o jego wykreślenie.
Co można zrobić, gdy w księdze wieczystej widnieje obciążenie?
W zależności od sytuacji, dostępne są różne instrumenty prawne:
- zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności – jeżeli po ustanowieniu służebności powstała ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności albo sposobu jej wykonywania za wynagrodzeniem;
- zniesienie służebności – gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. Natomiast jeśli służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, można żądać zniesienia za wynagrodzeniem;
- wygaśnięcie służebności – służebność gruntowa wygasa, jeśli nie była wykonywana przez lat dziesięć;
- ugoda z uprawnionym – jest to bez wątpienia najszybsza i najtańsza droga, jeśli obie strony zgadzają się w kwestii służebności można zawrzeć ugodę (najbezpieczniej w formie aktu notarialnego) i na jej podstawie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu.
Jakie postępowanie jest właściwe?
To, jaką drogę procesową należy obrać, zależy od charakteru sprawy:
- powództwo o zniesienie lub zmianę treści służebności – rozpoznawane jest w postępowaniu procesowym (zwykły proces cywilny rozpoczynany wniesieniem pozwu), przed sądem rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości;
- ustalenie wygaśnięcia służebności – może zostać wszczęte pozwem o ustalenie treści księgi wieczystej (art. 10 u.k.w.h.), w toku którego sąd będzie rozpatrywał, czy istnieją przesłanki do uznania, że służebność wygasła;
- ustanowienie służebności drogi koniecznej – w odróżnieniu od zniesienia, jej ustanowienie następuje w postępowaniu nieprocesowym i wszczyna się je wnioskiem do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości;
- wykreślenie wpisu z księgi wieczystej – po uzyskaniu prawomocnego wyroku, ugody lub oświadczenia uprawnionego, konieczne jest złożenie wniosku wieczystoksięgowego do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi daną księgę wieczystą. Samo wygaśnięcie prawa „z mocy prawa” nie powoduje automatycznego wykreślenia wpisu – wpis ma charakter deklaratoryjny, ale formalnie pozostaje w treści księgi aż do jego usunięcia.
Podsumowanie
Sprawdzenie działu III i IV księgi wieczystej powinno być standardowym elementem należytej staranności przy każdej transakcji nieruchomościowej. Jeśli wpis istnieje, nie zawsze oznacza to problem nie do rozwiązania, gdyż najczęściej możliwe jest jego zniesienie, zmiana treści albo stwierdzenie wygaśnięcia i wykreślenie.
Autorka: mgr Amelia Cichoń, GÓRALSKA | ROŻEK adwokaci s.c.
